Особый интерес представляет покупка квартир в кондоминиумах для последующей продажи. Схема инвестиционного вложения средств очень проста: вы покупаете объект недвижимости на ранней стадии строительства и продаете его, когда комплекс полностью введен в эксплуатацию. Обычно, финальная стоимость отличается от начальной на 30 процентов. Так как оплата за объект недвижимости растянута во времени (смотри прайс листы), то инвестиция становится очень эффективной. Рассмотрим на простом примере покупки квартиры в Паттайе в кондоминиуме "Бриз 2":
- Срок от первого взноса до ввода в эксплуатацию составляет два года, добавляем еще 3 месяца на оформление и последующую продажу. Таким образом срок от первого взноса до продажи составит 2 года и еще 3 месяца, то есть 2.25 года. Схема платежей выглядит так: первые 30 процентов сразу, в течение двух лет, поквартально еще 8 платежей по 5 процентов от суммы (40 процентов) и в конце (при оформлении) последние 30 процентов. Продажа еще через два месяца (возможно и быстрее). Мы знаем, что при продаже мы получим доходность в 30 процентов.
Делаем расчет, чтобы узнать какой процент доходности мы получили бы если бы вкладывали деньги в таком же размере и в таком же порядке в обычные инвестиционные инструменты (банк, акции, облигации и структурные продукты).
0,3 х Х х 2.25 (срок) + 0.05 х Х х 2.0 (срок) + 0.05 х Х х 1.75 (срок) + 0.05 х Х х 1.5 (срок) +
0.05 х Х х 1.25(срок) + 0.05 х Х х 1.0 + 0.05 х Х х 0.75 + 0.05 х Х х 0.5 + 0.05 х Х х0.25 + 0.3 х Х х 0.167 (это срок в два месяца) = 30 (это процент дохода)
Пояснение к расчету: в начале формулы – это первый взнос в размере 30 процентов на срок 2.25 года, второй взнос в размере 5 процентов на срок 2 года, третий взнос в размере 5 процентов на 1.75 года и т.д. все 8 взносов по 5 процентов, которые в сумме дадут 40 процентов. Ну и последний взнос в размере 30 процентов всего на два месяца, это есть 0.167 года.
Получаем: 1.175 Х = 30 Процент равен 25.5 . Это процент доходности, который был бы необходим при депозите в банке, при покупке облигаций, акций или структурных продуктов, чтобы получить при такой же схеме вложений прибыль в 30 процентов, как при инвестировании в недвижимость. Инвестиция в недвижимость имеет «защиту капитала», что отличает ее от рискованных инвестиций, таких как акции, облигации или структурные продукты.
Расчет реальной покупки
Для примера мы выбрали квартиру площадью 32 метра , с видом на бассейн и стоимостью 1 984 000 бат . График платежей выглядит следующим образом:
- Первый платеж в размере 30% (включает в себя бронь в размере 50 тыс. бат) составляет 595 200 бат. Допустим, что платеж сделан 1 июня 2019 года.
- Далее делаем взносы по 5% суммы (99 200) поквартально в течении 2 лет (8 кварталов), последний 5-и процентный платеж делаем 1 июня 2021 года. Таким образом у нас оплачено 30% + 8х5% (40%) = 70%.
- Делаем последний платеж в размере 30% от суммы в размере 595 200 бат 1 июля 2021 года в момент передачи в собственность.
- Через 2 месяца (возможно и раньше) продаем на 30% дороже за 2 579 200 бат.
Конечно, не всякую недвижимость можно быстро продать на 30 процентов дороже чем при ранней покупке на начальной стадии строительства. Близость к морю, транспортная доступность инфраструктура, качество строительства, отделки и меблировки квартир, делает рассматриваемую инвестицию очень эффективной. Опыт продажи квартир в кондоминиуме "Бриз 1" , который расположен рядом с кондоминиумом "Бриз 2" это подтверждает. На начало строительства в "Бриз 1" раскуплено 95% всех квартир.
Приведенный выше пример расчета эффективности инвестиций является усреднённым. При конкретной инвестиции в результате переговоров с застройщиком можно улучшить условия покупки квартиры в Паттайе (сдвинув оплату ближе к концу строительства или увеличив рассрочку платежей).
